نکات کلیدی در مورد خرید و فروش ملک

خرید و فروش ملک و نوشتن قراردادی مناسب به دلیل مبادله ملک با قیمت بالا و نیز هزینه های جابجایی زیاد، بسیار با اهمیت می باشد. به همین جهت لازم است که برای جلوگیری از ضرر مالی فروشنده و خریدار به نکات مهمی توجه نمود.

بروز هر نوع خطا و بی توجهی در تنظیم قرارداد ملک، موجب ایجاد مشکلات حقوقی و نیز جریمه های سنگین برای فروشنده یا خریدار می شود.

از موارد و نکات کلیدی در خرید و فروش ملک درج حق فسخ و استرداد مبیع، توجه به صلاحیت حقوقی خریدار، دریافت ثمن، توجه به تعداد خریداران، مکتوب کردن توافقات، وجه التزام، توجه به فسخ و تفاسخ و انفساخ، اطمینان از قابلیت انتقال ثبتی ملک و … می باشد که در این مقاله از سایت کلید موفقیت به شرح این موارد می پردازیم.

اصطلاحات در خرید و فروش ملک

۱- مشاع

واژه مشاع به معنای اشتراک یا مشترک می باشد. ملک مشاع یعنی ملکی که بین دو یا چند شریک مشترک است و هر شریک به نسبت یکسان در ملک حق دخل و تصرف دارد.

اسامی تمامی مالکین در سند ملک مشاع درج خواهد شد و سود حاصل از فروش ملک بین شرکا تقسیم می شود.

در رابطه با ملک مشاع، مالکان می توانند هر یک به صورت جداگانه سندی را دریافت کنند اما لازم است حتما در آن، مشاع بودن ملک قید شده باشد.

۲- اعیان

اعیان در لغت به معنای ظاهر، مشاهده و آشکار است که در حقوق، به ساختمان بنا شده، اعیان می گویند.

در صورتی که فقط ملک بنا شده به فرد تعلق داشته باشد؛ برای تعیین سهم لازم است که سند اعیان دریافت شود.

در صورتی که اعیان تخریب و بازسازی شود، پس از ساخت آپارتمان، سند به بخش های مجزا تقسیم شده و هر سند شامل یک واحد آپارتمان و درصدی از زمین یا عرصه می شود.

سند تک برگ اعیان یکی از معتبرترین سند ملکی برای صاحب ملک می باشد.

۳- طلق

اصطلاح طلق به معنای رها، آزاد و خالص می باشد که ملک طلق، به اموالی گفته می شود که مالک آن توانایی هرگونه تصرفی در آن را داشته باشد.

صاحب ملک طلق بدون هیچ مشکل حقوقی می تواند آزادانه به فروش، اجاره، صلح و … ملک خود اقدام نماید؛ زیرا از نظر قانونی ملک تنها یک مالک و صاحب دارد.

به طور معمول املاکی که دارای دو یا چند شریک هسستند، ملک طلق محسوب نمی شود.

۴- سند اعیان

سند اعیان یک سند رسمی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده و و در آن مشخصات ملک و مالک درج شده است.

سند اعیان در واقع سند بنا و ساختمانی است که بر روی زمین (عرصه) ساخته شده و جزئیات متراژ و سایر مشخصات بنا را نشان می دهد.

سندهای شش دانگ برای آپارتمان ها شامل: عرصه و اعیان است. ولی در صورتی که عرصه به صورت قانونی قابلیت فروش و نقل و انتقال نداشته باشد به طول مثال زمین های وقفی، فقط سند اعیان به صاحب ملک تعلق می گیرد.

۵- قدرالسهم

قدر السهم، نسب سهم شما از ملک و زمین است؛ به طور مثال قدرالسهم آپارتمان شامل: سهم هر واحد آپارتمان ساخته شده روی متراژ شخص از زمین خواهد شد.

معمولا میزان قدرالسهم در زمان تقسیم ارث، تخریب و یا بازسازی ملک محاسبه می شود؛ که هر چه قدرالسهم یک ملک بیشتر باشد و روی زمین وسیع تری بنا شده باشد، ارزش بیشتری خواهد داشت.

برای محاسبه قدرالسهم آپارتمان هایی که دارای متراژ برابر در یک مجتمع هستند؛ باید کل متراژ زمین را به تعداد واحدهای آپارتمان تقسیم کرد.

۶- فسخ

لغت فسخ به معنای نقص، تباه کردن، زائل گردانیدن و … است که در هنگام فسخ قرارداد و یکی از طرفین معامله یا هر دو طرف با انحلال ارادی و با رعایت شرایط و ضوابط خاص، معامله را به هم می زنند.

در صورت عدم موافقت یکی از طرفین معامله و وجود موارد قانونی در فسخ قرارداد معامله، می توان از طریق دادگاه و قانونی در این جهت اقدام نمود.

اغلب در قرار دادهای ملکی مربوط به خرید یا اجاره، یکی از بندهای بیان شده این است که دو طرف معامله می توانند در زمان مشخص شده با دلایل موجه و با رعایت قوانین قرار داد را فسخ کنند.

۷- تفاسخ

تفاسخ یا اقاله قرارداد یعنی خاتمه دادن به معامله با توافق و اراده مشترک هر دو طرف معامله می باشد که این قرارداد لازم الاجرا بوده و نیازی به حکم دادگاه ندارد.

در تفاسخ هر دو طرف معامله پس از بستن قرارداد به طور معمول از تصمیم خود پشیمان شده و قرارداد را فسخ می کنند.

۸- انفساخ

انفساخ یا منفسخ در صورت پایبند نبودن یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود، بدون دخالت و اراده طرفین معامله منحل خواهد شد.

هنگامی که یکی از طرفین در زمان معین شده به تعهد خود عمل نکند، بدون نیاز به رای دادگاه و اعلام فسخ قرار داد، این قرار داد از لحاظ قانونی محل می شود.

۹- خیار

خیار به معنای اجازه و اختیار انجام کاری می باشد که شامل حقوقی معین شده برای طرفین قرارداد از سمت قانون گذار بوده که دارنده خیار می تواند به راحتی معامله را بر هم بزند.

طبق قانون مدنی اجازه خیار به یک طرف معامله داده شده تا در صورت وجود شرایط لازم بتواند قرار داد را فسخ نماید.

۱۰- ثمن

ثمن در معامله ملک به بهایی گفته می شود که در قرارداد هایی مانند بیع در برابر مبیع از سمت خریدار به فروشنده به صورت قسطی یا مدت دار پرداخت می شود؛ که در صورت عدم پرداخت با تقاضا از دادگاه می توان معامله را فسخ و ابطال کرد.

میزان ثمن معین شده در قرار طبق قانون مدنی و قاعده سنتی فقه باید مقدار معین و مقطوعی باشد؛ در غیر اینصورت معامله باطل خواهد شد.

۱۱- عرصه

عرصه در واقع زمینی است که ساختمان بر روی آن بنا می شود که به فرد مالک بر عرصه سند عرصه تعلق می گیرد که قدرالسهم در آن مشخص شده است.

از اهمیت مشخص شدن مالکیت عرصه و اعیان، زمان انتقال و اجاره املاک وقفی بوده که در سند تک برگ به تفکیک قدرالسهم هر مالک مشخص شده است.